وبلاگ يحيي الياسي گرجي


√ حقوق خصوصی ، در خصوص حقوق √
حقوق علم بررسی قواعد اجتماعی است.
ترمینولوژی حقوقی
آخرين مطالب
ترجمه سايت
عضويت در سايت

? نام ?
?ايميل?


Powered by WebGozar

قسمت هشتم

نوشته شده در ۲۸ اردیبهشت ۱۳۸۸ توسط یحیی الیاسی گرجی

 برای دریافت نسخه کامل جزوه مدنی ۶ به قسمت دانلود ها مراجعه کنید

خيارعيب تنها خياري است كه در آن ذوالخيار دو حق پيدا مي كند.

اما در موارد زير حق فسخ وجود ندارد  و صاحب خيار فقط مي تواند ارش بگيرد.

ارش: تفاوت بهاي بين كالاي سالم و كالاي معيوب

429

بند:1دليل اين است كه امكان بازگرداندن مبيع ديگر وجود ندارد.

مثال:ماشيني معامله مي شود خريدار با علم به عيب داشتن ماشين تصميم به فروش آن مي گيرد.اين بدين معني است كه خريدار ماشين را با همان عيب پذيرفته است.و در اين صورت مي بايست خيار عيب ساقط شود اما نگرش قانونگذاراينگونه نيست و قانونگذار حق ارش را براي صاحب خيار قايل است.ظاهرا قانونگذار خواسته از داراشدن بلاجهت فروشنده اول ممانعت كند.

بند 2

اگر تغييري در مال معيوب ايجاد شود حق فسخ از بين مي رود و صاحب خيار تنها مي تواند ارش بگيرد.بديهي است كه اين بند تغييرات جزئي را در بر نمي گيرد.

بند سوم:عيب حادث و آن زماني است كه مبيع معيوب نزد مشتري عيب ديگري پيدا مي كند.

در اين صورت نيز تنها مي توان ارش گرفت مگراينكه عيب جديد ناشي از عيب اولي باشد(430) يا اينكه عيب جديد در زمان خيارات مختص به مشتري ايجاد شده باشد.

خيار حيوان

خيار شرطي كه فقط براي  مشتري در نظر گرفته شده باشد

خيار مجلسي كه از بايع ساقط شده باشد و براي مشتري باقي باشد.

نحوه محاسبه ارش:427

اگرثمن مقرر در عقد مساوي با قيمت واقعي در حال سلامت باشد ارش عبارت است از مابه التفاوت قيمت  مبيع سالم و معيوب.

ثمن مقرر در عقد=100 ميليون تومان

قيمت واقعي در حال سلامت =100 ميليون تومان

قيمت واقعي در حال معيوبي = 88 ميليون تومان

12=88-100

گاهي اوقات ممكن است قيمت مقرر در عقد كمتر يا بيشتر از قيمت واقعي باشد.

ثمن مقرر در عقد=100 ميليون تومان

قيمت واقعي در حال سلامت =120ميليون تومان

قيمت واقعي در حال معيوبي = 100 ميليون تومان

در اين صورت حاصل جايگذاري اعداد فوق در فرمول زير عدد 83 خواهد بود كه نشاندهنده اين است كه سهم بايع از مبلغ 100 ميليوني ثمن 83 ميليون خواهد بود كه مبلغ 17 ميليون ارش بايستي به خريدار پرداخت كند.

 

 

 

 

ممكن است گفته شود كه خريدار در اين معامله ضرري متحمل نشده تا حق گرفتن ارش داشته باشد؛چرا كه ثمن مقرر در عقد برابر با قيمت واقعي مبيع در حال معيوبي مي باشد.

بايد گفت كه خريدار بر اين مبنا كه مال سالم است اقدام به خريد آن كرده است و حالا كه معلوم شد مبيع معيوب است بايستي از مبلغ ثمن به مقدار ارش كاسته شود.

آيا ارش موافق قاعده است يا مخالف قاعده؟آيا ارش فقط در بيع راه دارد يا در عقود ديگر نيز راه دارد؟

اين مسئله بين فقها و حقوقدانان اختلافي است.بيشتر فقها ارش را موافق قاعده نمي دانند و فقط مختص بيع مي دانند اما نظر مخالف هم در بين فقها وجود دارد.

431

طبق ماده 431 هرگاه مبيع متشكل از چند مال باشد اگر يكي از اين مالها معيوب باشد خريدار يا بايد كل معامله را فسخ كند يا به كل معامله پايبند بماند و ارش دريافت كند.نمي تواند معامله نسبت به مال معيوب را به تنهايي فسخ كند و مال را پس بدهد.علت اين حكم قانونگذار اين است كه نمي خواهد بايع متضرر شود و قانونگذار سعي در بازگرداندن همه چيز به حالت اوليه دارد.

432

اگر چند نفر با هم مالي را بخرند و مال معيوب درآيد يا بايد همه آنها معامله را فسخ كنند يا اينكه همگي ارش دريافت كنند و نمي توانند بايع را مجبور كنند كه معامله را نسبت به عده اي فسخ كند و نسبت به عده اي ديگر ارش بپردازد. چرا كه بايع متضرر مي شود و ضرر بايع ناشي از ضرر مشاركت تحميلي است.

433

اگر بايع متعدد و مشتري يكي باشد،مثل اينكه سه برادر مالك زميني هريك به ميزان دو دانگ مشاعا باشند و آن را به شخص خريدار بفروشند. در صورتي كه مبيع معيوب درآيد خريدار مي تواند نسبت به بعضي از آنها مامله را فسخ و نسبت به بعض ديگر ارش دريافت نمايد.چون كه علت حكم ماده قبل كه همان مشاركت تحميلي است در اين ماده وجود ندارد. (هرچند مي توان گفت كه مشاركت با غير نيز نوعي ضرر محسوب مي شود. مبناي حق شفعه نيز ضرر احتمالي از مشاركت با بيگانه است.)

 

در مال كلي خيار عيب وجود ندارد.چرا كه در صورت معيوب بودن مبيع بايستي الزام بايع به تحويل مبيع سالم را درخواست كرد.تنها در صورتي حق فسخ وجود خواهد داشت كه الزام بايع ممكن نباشد.

 

خيار تدليس:

438

براي اينكه تليس محقق شود لازم است:

اولا: عملياتي انجام شود.

ثانيا:اين عمليات موجب فريب مشتري شود.

يكي از مصاديق بحث برانگيز دروغ و گزافه گويي است.تا يك حدي از دروغ و گزافه در عرف پذيرفته شده است.بايد بپذيريم كه اگر همين گزافه گويي از حد متعارف فراتر رود و چارچوب هاي عرفي را بشكند مي تواند موجبات ايجاد خيار تدليس را فراهم كند.

سكوت عمدي فروشنده مورد اختلاف است.يعني فروشنده عليرغم اطلاع از معيوب بودن مبيع سكوت مي كند

عده اي معتقدند تدليس نيست چرا كه در تدليس الزاما بايستي عملياتي انجام شود و فعل مثبت صورت بگيرد.

اما نظر مخالف اين است كه فروشنده مكلف است كه حقيقت را به خريدار بگويد.دكتر كاتوزيان معتقدند كه اگر در مورد ممشكلات پنهان مبيع ، فروشنده سكوت كند به منزله اين است كه عملياتي انجام مي دهد.

اگر مشتري بي مبالاتي كند نمي تواند دليل بر اين باشد كه تدليس تحقق پيدا نكند.بي مبالاتي مشتري دليل بر سقوط خيار تدليس نيست.اگر معلوم شود مشتري فريب خورده است استحقاق حمايت را دارد.

نكات:

  • مشهور بر اين باورند كه عمليات فريبنده بايد عمدي باشد ولي اقليت بر اين باورند كافي است عمليات انجام شود چه عمدي يا غير عمدي.
  • عده اي از حقوقدانان بر اين باورند كه عمليات فريبنده الزاما بايد از سوي فروشنده انجام شود.يعني اگر شخص ثالثي عمليات فريبنده را انجام دهد خيار تدليس ايجاد نمي شود.ولي مرحوم امامي و شهيدي  نظر مخالفي دارند.
  • لزومي ندارد كه ذوالخيار ورود ضرر به خودش را ثابت كند،كافيست فريب بخورد ولو اينكه ضرري هم نكرده باشد.و علت آن اين است كه مشتري تحت تاثير عمليات فريبنده اقدام به انجام معامله كرده است.
  • تبري از عيوب، آيا مي توان در تدليس هم تبري كرد؟استاد كاتوزيان معتقدند اساسا خيار تدليس قابل اسقاط نيست،اگر ما بپذيريم كه خيار تدليس قابل اسقاط است يا تبري از تدليس را اجازه دهيم مثل اين است كه جواز تقلب در معاملات را صادر كرده ايم.

454

اين ماده به حالتي بر مي گردد كه الف مالي را به ب مي فروشد و ب مال را به ج اجاره  مي دهد و بيع اوليه فسخ مي شود.اجاره باقي خواهد ماند.مگر اينكه در زمان فروش شرط شده باشد كه تا فلان مدت حق اجاره دادن مال براي شخص ب وجود نداشته باشد.الف بعد از فسخ معامله مي تواند مبيع را به صورت مسلوب المنفعه تا پايان مدت اجاره در مالكيت بگيرد.در اين صورت اجاره بها متعلق به شخص خريدار (ب) خواهد بود.

455

 

 

 

عقد اجاره:

در بحث اجاره با چند قانون مواجهيم و به مانند بحث تعارض قوانين در حقوق بين الملل خصوصي بايستي ابتدائا قانون حاكم را پيدا كنيم.

·        قانون مدني

·        قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

·        قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362

·        ماده واحده مصوب مجمع تشخيص مصلحت نظام سال 1365

·        قانون روابط موجر و مستاجر سال1376

 

كليات

 

466

استاد كاتوزيان تعريف اين ماده از اجاره را كامل نمي دانند و اينگونه تعريفي از اجاره ارائه مي دهند:«اجاره عقد معوضي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره به مدت معيني مي شود.

بر مبناي اين تعريف چند نتيجه بدست مي آيد:

  1. اجاره عقدي است تمليكي:به طورمعمول اجاره عقدي است تمليكي اما گاهي اوقات مانند اجاره اشخاص ممكن است اجاره عهدي باشد.شخصي كه اجير مي شود تا كاري انجام دهد تمليكي صورت نمي گيرد بلكه تعهد مي كند تا آن كار معين را انجام دهد.همچنين زماني كه منفعت مال كلي به اجاره داده مي شود.مانند بليط هواپيما.درواقع شركت تعهد مي كند كه در موعد معين يك صندلي از هواپيما در اختيار شما قرار دهد.

اجاره سه دسته است:اجاره اشياء؛اجاره حيوان؛اجاره اشخاص

  1. اجاره عقدي است معوض
  2. اجاره عقدي است موقت

براي اينكه اجاره صحيح باشد طبيعتا بايد شرايط صحت معاملات وجود داشته باشد.قصد و رضا و اهليت و موضوع معين و مشروعيت جهت معامله(190)

نحوه بيان اراده تفاوتي در قضيه ندارد اما كتبي،شفاهي،سند رسمي يا سند عادي بودن ممكن است قانون حاكم را تغيير دهد.

اجاره اشياء متعلق به مولي عليه توسط ولي يا قيم:

شخصي ملك پسر 12 ساله اش را به مدت 10 سال اجاره مي دهد.پس از 6سال پسر از حجر خارج مي شود و ملك خود را مطالبه مي كند.

دو نظر وجود دارد:

  • اجاره نسبت به مازاد درست نيست؛براي اينكه ولي يا قيم فقط تادوران حجر مولي عليه اختيار تصميم گيري دارد و اساسا نمي تواند به مازاد از زمان حجر اجاره دهد.
  • نظر مخالف اين است كه موضوع انتقال ، حقي مالي است كه مالك داشته است و ولي يا قيم به نمايندگي از مالك اين حق را واگذار كرده است.در بين اين دو نظر ماده 499 به نظر دوم تمايل دارد.

1184

 

 

در اجاره منفعت عين مستاجره به مستاجر واگذار مي شود.

براي اينكه اجاره صحيح باشد مورد اجاره بايستي يك سري شرايطي داشته باشد.

1.      عين در برابر استيفاي منفعت قابل بقا باشد.471

علي الاصول اگر خوردني ها در صورت استفاده متعارف به اجاره داده شوند قابليت اجاره ندارند.

2.   منفعت موضوع اجاره بايد ملك موجر باشد.لازم نيست كه موجر مالك عين باشد كافيست كه موجر مالك منفعت باشد.(منتفع مالك منفعت نيست)

احمد باغ خود را به مدت 5 سال به مهدي اجاره مي دهد.مهدي همين باغ را به مدت 3 سال به ناصر اجاره مي دهد.473

ناصربايد اجاره بهارابه مهدي بپردازد يا احمد؟

ارتباط بين مهدي و ناصر به دو شكل ممكن است برقرار شود.شكل اول گفته شد اما گاهي اوقات وضعيت به گونه اي است كه مهدي موقعيت قراردادي خود را به ناصر منتقل مي كند.در اين حالت آنچه كه انتقال پيدا مي كند منفعت نيست بلكه موقعيت قراردادي است(انتقال قرارداد) بسته به اين است كه در قرارداد اول بين احمد و مهدي قيد مباشرت مهدي شده باشد يا خير.

بيشتر قراردادهاي اجاره مشمول سال 56 كه در آنها حق انتقال سلب نشده است بدين گونه است.

496 497

اساسا آيا مستاجر يك مال حق دارد كه آن را به ديگري اجاره دهد؟

در بازار اصولا مستاجري كه مي خواهد مال را به اجاره دهد اجاره نامه تنظيم نمي كند بلكه فروشنامه سرقفلي تنظيم ميكند اين بدان معني است كه طرف مقابل مستاجر مالك خواهد بود و مستاجر اوليه حق تقدم خود نسبت به آن مال را به مستاجر دوم انتقال مي دهد.

اساسا آيا مستاجر يك مال حق دارد كه آن را به ديگري اجاره دهد؟

بايد به دنبال قانون حاكم بگرديم.اگر قرارداد اجاره مشمول قانون مدني يا قانون سال 76 باشد اصل بر اين است كه مستاجر حق اجاره دادن به ديگري را دارد مگر اينكه اين حق از او سلب شده باشد.474

به موجب ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 اصل بر اين است كه مستاجر حق انتقال به غير را ندارد مگر اينكه مالك صراحتا اجازه داده باشد.اگر اجازه وجود داشته باشد مي توان مغازه را براي همان شغل يا شغلي مشابه به ديگري اجاره داد.اما اگر حق انتقال نداشته باشد و ملك را به ديگري اجاره دهد يا با عناويني مثل نمايندگي و امثالهم عملا در اختيار ديگري قراردهد موجر دوراه پيش رو دارد:

  • مي تواند با مستاجر جديد قرارداد اجاره تنظيم كند.
  • بر اساس تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 خواستار تخليه ملك با پرداخت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت(سرقفلي) شود.

خاصيت قانون سال 56 اين است كه با انقضاي مدت اجاره نمي توان مستاجر را بيرون كرد بلكه عقد اجاره به مانند قرارداد تحميلي به موجر تحميل مي شود.

 

[ 88/12/29 ] [ ] [ یحیی الیاسی ]

.: استفاده از مطالب اين وبلاگ صرفا با ذکر منبع مجاز است :.

آمار بازديد
♥♥♥ Yahya Elyasi♥♥♥

بازدیدکننده محترم
با سلام و ادب ضمن تشکر از بازدید شما
بدینوسیله از شما درخواست می شود هرگونه ایراد و مغایرت قانونی در مطالب این وبلاگ ملاحظه نموده اید با ثبت نظر در وبلاگ یا ارسال آن به رایانامه ما را مطلع بفرمائید و با آغوشی گشاده از ارسال مطالبتان استقبال می کنیم.اولین گام در راه آگاهى، درك جهل است. بیایید تا بیشترین ها را در مورد كوچك ترین ها بدانیم.
یحیی الیاسی
کارشناس ارشد حقوق خصوصی
امکانات وب


خريد بک لينک